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任意売却とは?

任意売却とは、
住宅ローンの支払いが困難になり不動産の強制競売が開始される人が、
その強制競売をかけずに不動産を売却する手段のことです。

いずれにしろ、住宅ローンを返済することが困難な状態にあるため、
どの手段を用いても同じだと思う人も多いでしょう。
そのため、任意売却がなぜ行われるかを知るためには、
それぞれの違いを知る必要があります。

まず、競売の開始ですが、
こちらは銀行などの債権者が裁判所に申し立てることによってなされます。
つまり債務者が住宅ローンの弁済ができない場合です。

競売の中にも、一般債権者が申し立てる場合と、
不動産の抵当権者が申し立てる場合があります。

任意売却が検討される場合には、主に後者であることが多いです。
抵当権が設定されていれば、債権者は債務者名義を必要とせずに
競売を申し立てることが可能です。

競売では事前に落札基準価格が設定され、それ以上の価格での入札が行われます。
この基準価格は、市場価格よりも低くなっており、
落札額も同様に市場価格よりも低くなります。
その理由は、競売にかけられる不動産は権利関係について
落札者に不都合がある可能性があるからです。

売得金は、債権者に分配されますが、
抵当権者がいれば優先的に回収することができます。
もちろん、債権額に満たなければ、住宅ローンは残ります。
その他、競売にかけられると、債務者の情報が一般に公開されてしまうため、
調べられると競売したことが明白になります。

一方、任意売却は、それらが行われる前に不動産を売却して、
住宅ローンの弁済にあてる手法です。
競売では、市場価格よりも低い額でしか売れないですが、
市場で通常の取引と同じように売却をするため、
売却額は市場価格となります。

そのため、返済に充てた後に残る住宅ローンの額は、
相対的に少なくなるので、債務者にとってメリットが大きいです。
また、情報が公開されないため、経済的信用が低下しないですし、
親族やご近所からのプライバシーが守られるというメリットがあります。

ただし、抵当権が残っていると、当然市場価格では売れませんし、
その負担を嫌って購入してくれる人が現れない可能性もあります。

したがって、任意売却をする場合には、債権者と交渉して、
抵当権を外してもらわなければなりません。
この交渉は難しいので、
主にローン相談支援センターのような企業が代理人となって交渉を行います。

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