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知らないでは済まされない!任意売却のキーワード:抵当権

オーバーローンの不動産を売却することが難しいのは、抵当権の問題があるからです。抵当権とは、簡単に言えば借金のカタです。抵当に入っている、担保になっている、などという言い方をすることもあります。つまり、借金が払えなければその物件は債権者が売却することができます。

例えば2500万円の住宅ローンが残っている状態で、売却しても1500万円にしかならないとします。売却したお金を全部債権者に渡しても、まだ1000万円足りません。債権者は不動産を担保から外してはくれません。つまり、売却する時に担保に入ったまま、ということになります。

不動産の名義人ですから、オーバーローンの物件を売ることは、理屈の上では可能です。売却後もローンを約束通り払い続ければ、債権者が差し押さえることもありません。しかし、普通に考えれば他人の借金のカタとして抵当に入ったままの物件を買う人はいません。前の持主が住宅ローンの返済を滞れば、忽ち物件は差し押さえられてしまいますので当然のことです。

つまり、債務者が残り1000万円をなんとか工面して、抵当に入っていないまっさらな状態にしなければ、実質買ってくれる人がいない、ということです。
任意売却は、オーバーローンの残金を払えないどころか、毎月の住宅ローンの返済もままならない状態で市場に売りに出すことです。当然持主にローンを完済するだけの経済力はありません。それでも売却する以上、抵当権は外してもらわなければなりません。債権者と話し合い、抹消してもらえるよう交渉するわけですが、通常は合意に至ります。

なぜ債権者が回収できていない状態で抵当権抹消に合意してくれるのか、不思議に思う人もいるでしょう。その理由は、任意売却できなければ競売になり、より回収額が少なくなるからです。任意売却は通常の売買と同じスタイルで広く買主を探しますので、物件を気に入れば買主は相場の価格で納得します。しかし、競売は購入前に物件の内見ができない、ローンを組みにくいなどのデメリットが多く、相場よりかなり低い額でしか売れません。売却価格が低ければ当然それだけ債権者の回収額は少なくなります。

抵当権を抹消しても、債務債権がなくなるわけではありませんので、債権者は引き続き債務者から回収をはかることはできます。しかしローンも払えない状態で家を手放している債務者ですので、実質回収は困難です。このような理由から、売却は成功する可能性が高いです。

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